実家の相続税がどれほど減るか不安な方へ、小規模宅地等の特例の減額率や相続人別の条件、注意点、専門家へ相談したいケースまで分かりやすく解説します。
目次
小規模宅地等の特例で相続税評価額を最大80％減額
自宅・事業用地・貸付用地で異なる減額割合と面積
小規模宅地等の特例は、相続したすべての土地を一律に減額する制度ではありません。亡くなった方などが居住、事業、貸付事業に使用していた一定の宅地等について、用途ごとに決められた限度面積まで評価額を減額します。
2026年4月1日現在の主な内容は、自宅などの「特定居住用宅地等」が330㎡まで80％減額、事業に使っていた「特定事業用宅地等」が400㎡まで80％減額です。一定の同族会社の事業に使われていた「特定同族会社事業用宅地等」も400㎡まで80％減額となります。
アパートなどの不動産貸付に利用していた「貸付事業用宅地等」は、200㎡まで50％減額されます。
ここで注意したいのが、「80％減額＝相続税そのものが80％安くなる」という意味ではない点です。減額されるのは、相続税を計算する基礎になる宅地等の評価額です。実際の税額は、そのほかの財産、債務、相続人の人数、利用できる他の特例などを含めて計算します。
適用できるか判断する5つの確認ポイント
自分の土地に特例が使えるかを考えるときは、最初から細かな要件をすべて確認するより、まず次の5点を整理すると判断しやすくなります。
- 土地を誰が使っていたか
亡くなった方の自宅だったのか、事業用だったのか、賃貸に使っていたのかを確認します - 誰が土地を相続するか
配偶者、同居親族、別居親族では適用要件が異なります - 相続開始前の居住状況
同居していたのか、別居していたのか、老人ホームなどに入居していたのかを整理します - 相続後の利用方法
住み続けるのか、事業を続けるのか、貸付を続けるのか、売却する予定なのかを確認します - 申告期限までの保有状況
取得者によっては、相続税の申告期限まで土地を保有することが要件になります
この段階で「自宅だから80％減額」と決めてしまわないことが重要です。同じ土地でも、誰が相続するかによって結果が変わることがあります。
自宅の土地で特例を使える人の違いと判断基準
配偶者が自宅の土地を相続する場合
被相続人の配偶者が自宅の敷地を取得する場合、特定居住用宅地等について、取得者としての居住継続や保有継続といった要件は設けられていません。
そのため、配偶者が取得するケースは、子などが取得する場合と比べて取得者側の条件を判断しやすいケースです。
ただし、「配偶者ならどの土地でも80％減額される」という意味ではありません。そもそもその土地が被相続人等の居住用宅地に該当するか、対象面積はいくらか、他にも適用候補となる土地がないかなどを確認する必要があります。
さらに、相続税では配偶者に対する税額軽減など別の制度が関係することもあります。誰が土地を取得するかは、小規模宅地等の特例だけで決めず、遺産全体を見ながら考えることが重要です。
同居していた子や親族が相続する場合
亡くなった方と同じ建物に住んでいた親族が自宅の土地を相続する場合は、原則として、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、土地も申告期限まで保有することが求められます。
たとえば、親と同居していた子が実家を取得し、その後も引き続き居住するケースは、特例を検討しやすい典型例です。
反対に、相続後すぐに転居したり、申告期限前に土地を売却したりすると、要件を満たさなくなる可能性があります。
「いずれ実家を売る予定だから、とりあえず早く売却したい」という場合は注意が必要です。売却の時期によって相続税の計算結果が変わる可能性があるため、売買契約を進める前に適用条件を確認しておくと安心です。
別居の子が相続する「家なき子」の条件
親と同居していなかった子でも、一定の条件をすべて満たせば特定居住用宅地等の対象になることがあります。一般に「家なき子特例」と呼ばれているケースです。
主な条件には、被相続人に配偶者がいないこと、相続開始直前にその家に同居する一定の相続人がいないことなどがあります。
さらに、取得者についても、相続開始前3年以内に本人、配偶者、三親等内の親族などが所有する一定の住宅に住んでいないことや、相続開始時に住んでいる家を過去に自分で所有していたことがないことなど、細かな条件があります。取得した土地を相続税の申告期限まで保有することも必要です。
そのため、「賃貸住宅に住んでいるから家なき子に該当する」と単純には判断できません。過去の住宅所有状況や、現在住んでいる家の所有者まで確認する必要があります。
別居の子が実家を取得する場合は、自己判断だけで進めるより、事実関係を整理してから適用可否を確認することをおすすめします。
土地の使い方で変わる小規模宅地等の特例
自宅・事業用地・賃貸物件それぞれの考え方
小規模宅地等の特例では、「誰が相続するか」と同時に「相続開始前に土地を何に使っていたか」が重要です。
自宅の敷地であれば特定居住用宅地等として330㎡まで80％減額できる可能性があります。
個人事業などで使っていた土地については、特定事業用宅地等として400㎡まで80％減額できる場合があります。ただし、被相続人の事業を取得者が申告期限までに引き継ぎ、その後も申告期限まで事業を継続することなどが求められます。土地についても申告期限までの保有が必要です。
アパートや貸家などの貸付事業に使われていた土地は、貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減額できる可能性があります。この場合も、貸付事業の承継・継続や土地の保有などの条件があります。
また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地には制限があるため、「亡くなる少し前に土地活用を始めれば必ず特例を使える」というものではありません。
評価額5,000万円の土地を例にした減額計算
小規模宅地等の特例による効果は、具体的な数字で考えると分かりやすくなります。
たとえば、特例適用前の土地の相続税評価額が5,000万円で、その土地全体について80％の減額を受けられるとします。
5,000万円の80％に当たる4,000万円が評価額から減額されるため、相続税を計算するときに土地について課税価格へ算入される金額は1,000万円となります。
つまり、
「土地評価額5,000万円 → 特例適用後1,000万円」
というイメージです。
ただし、4,000万円は「減る相続税額」ではありません。あくまで相続税計算上の土地の評価額が4,000万円減るという意味です。
実際に納める相続税がいくら変わるかは、預貯金、有価証券、そのほかの不動産などを含む遺産総額や法定相続人の人数などによって変わります。
そのため、「小規模宅地等の特例が使えるか」と「実際に相続税がいくらになるか」は分けて確認することが大切です。
複数の土地がある場合の適用範囲
自宅と事業用地など、複数の土地を相続する場合には、組み合わせによって適用できる面積が変わります。
貸付事業用宅地等を含まない場合、特定居住用宅地等は330㎡まで、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等は合計400㎡までとなり、それぞれの条件を満たせば合計730㎡まで対象にできる場合があります。
一方、賃貸物件などの貸付事業用宅地等も一緒に適用する場合には、面積を一定の計算式で調整します。そのため、「自宅330㎡＋賃貸物件200㎡をすべてそのまま適用できる」とは限りません。
複数の候補地がある場合は、どの土地に特例を適用するかによって相続税額が変わることがあります。土地ごとの評価額と減額効果まで計算したうえで選択することが重要です。
適用できるか迷いやすいケースと注意点
老人ホーム入居・二世帯住宅の確認ポイント
亡くなる前に親が老人ホームへ入居していて実家が空き家になっていた場合でも、それだけで小規模宅地等の特例が使えなくなるわけではありません。
一定の要介護・要支援認定等を受け、対象となる老人ホームや介護施設などに入居していた場合には、入居前まで住んでいた自宅を「被相続人の居住の用」に含められる場合があります。
ただし、施設入居後にその家を新たに第三者へ貸した場合などは、条件から外れる可能性があります。施設の種類、認定状況、自宅の利用状況を確認することが必要です。
二世帯住宅も判断を誤りやすいケースです。
建物が区分所有登記されているかどうかなどによって、同居親族として扱われる範囲が変わることがあります。国税庁の案内でも、区分所有建物に該当する場合と、それ以外の建物では居住していた親族の判定方法が分けられています。
「同じ建物に住んでいたから問題ない」と決めず、登記事項と実際の居住状況を合わせて確認しましょう。
相続後の売却と申告期限までの保有要件
相続した土地を売却してはいけないという制度ではありません。ただし、取得者や宅地の区分によっては、相続税の申告期限まで保有することが適用要件になっています。
同居親族が取得する自宅の土地、いわゆる家なき子に該当する親族が取得する土地、事業用地、貸付事業用地などでは、申告期限までの保有要件が関係します。
そのため、小規模宅地等の特例を利用する予定であれば、相続後すぐに売却を決める前に確認が必要です。
特に、不動産会社への査定依頼と、実際に売買契約を締結して所有権を移転することは意味が異なります。売却を急ぐ事情がある場合ほど、申告期限との関係を事前に整理したうえで進めることが大切です。
遺産分割が終わっていない場合の対応
小規模宅地等の特例は、原則として相続税の申告期限までに対象となる宅地等が分割されていることが必要です。
また、特例の対象候補となる土地などを取得した相続人等が複数いる場合には、どの宅地等について特例を選択するかについて、対象となる相続人等の同意が必要になる場合があります。
ただし、申告期限までに遺産分割がまとまらなかったからといって、その後に適用できる可能性が完全になくなるわけではありません。
一定の要件を満たし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付したうえで、その後分割が成立した場合に手続きを行う仕組みがあります。
相続税には申告期限があります。遺産分割協議が長引いているからといって申告自体を止めてよいわけではないため、未分割の状態が続いている場合は早めに対応方法を確認しましょう。
相続税申告で失敗しないための確認と税理士相談
自分で確認できる範囲と専門家に任せたい判断
小規模宅地等の特例について、自分で確認できることも多くあります。
固定資産税の納税通知書や登記事項証明書などから土地の所在地や面積を確認し、亡くなった方がどのように土地を利用していたか、誰が相続する予定なのかを整理するところまでは、ご家族でも進めやすいでしょう。
一方、次のようなケースは個別判断が多くなります。
- 別居の子が実家を相続する
- 二世帯住宅や共有の土地がある
- 親が老人ホームなどに入居していた
- 自宅と賃貸物件、事業用地を複数所有している
- 相続後に土地を売却する予定がある
- 遺産分割が申告期限までにまとまりそうにない
- 特例を適用する土地の選択によって税額が変わりそう
小規模宅地等の特例は、適用できるかどうかだけでなく、「どの土地に適用すると相続税への効果が大きいか」という判断が必要になる場合があります。
また、この特例を受けるには、相続税申告書に適用する旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなど、一定の書類を添付する必要があります。
判断に迷う部分だけ専門家へ確認する方法もありますので、すべてをご自身だけで解決しようとする必要はありません。
税理士法人木村会計事務所の相続・贈与サポート
税理士法人木村会計事務所では、相続税申告を含む相続・贈与に関するサポートを行っています。
私たちは、相続税だけを見るのではなく、ご家族の状況や財産の内容を確認しながら、資産を円滑に引き継ぐための方法を一緒に整理することを大切にしています。公式サイトでも、相続税の申告や遺産分割の調整、贈与に関する相談などに対応しています。
また、内容に応じて弁護士、司法書士、行政書士など他士業と連携できる体制を整えています。相続では税務だけでなく、不動産の名義変更や法務上の手続きなどが同時に必要になる場合があるため、相談内容に応じた連携が重要です。
小規模宅地等の特例についても、単に「80％減額できるか」だけではなく、土地の利用状況、取得者、遺産分割、申告期限までの予定を確認しながら整理することが大切です。
「使えるかどうかまだ分からない」という段階からでも、まず状況を整理するところからご相談いただけます。
相談前に準備しておきたい資料と情報
相談時にすべての資料が揃っている必要はありません。税理士法人木村会計事務所では初回無料相談を案内しており、事前の資料準備も必須としていません。お手元に財産目録や不動産の評価証明書などがあれば、より具体的な確認につなげられます。
可能であれば、次のような情報を整理しておくと相談がスムーズです。
- 相続する土地・建物の所在地や固定資産税関係の資料
- 登記事項証明書など所有関係が分かる資料
- 亡くなった方が土地や建物をどのように使っていたか
- 相続人の家族関係と現在の居住状況
- 誰がどの不動産を相続する予定か
- 老人ホームなどへの入居歴がある場合は施設や認定状況
- 相続後に居住、事業継続、売却などを予定しているか
分からない項目があっても問題ありません。「何を調べればよいか分からない」という状態も含めて整理していくことが、相続税申告の第一歩になります。
小規模宅地等の特例に関するよくある質問
特例を使って相続税が0円になれば申告は不要ですか？
小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税額が0円になる場合でも、特例を適用するために相続税申告が必要になるケースがあります。
この特例を利用するには、相続税申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書など一定の書類を添付する手続きが必要だからです。
「特例を使えば税金がかからないから申告もしなくてよい」と判断せず、特例適用前の財産額と申告要否を確認しましょう。
持ち家のある別居の子でも特例を使えますか？
別居の子がいわゆる家なき子の要件によって特例を利用する場合、住宅の所有状況が重要になります。
特に、相続開始時に住んでいる家を過去に自分が所有していたことがないことや、相続開始前3年以内に本人、配偶者、一定範囲の親族などが所有する住宅に住んでいないことなどが条件に含まれています。
単に「現在は賃貸住宅だから対象」とは判断できません。過去の所有歴や同居状況まで確認する必要があります。
相続した自宅をすぐ売却する場合の注意点
売却予定がある場合は、売る時期を決める前に小規模宅地等の特例の保有要件を確認してください。
配偶者には取得者としての保有継続要件はありませんが、同居親族や家なき子などでは相続税の申告期限まで土地を保有することが条件になります。
売却による手取りだけではなく、特例を使えなくなることで相続税がどの程度変わるかも合わせて比較することが重要です。
賃貸アパートや駐車場にも特例を使えるケース
被相続人等が行っていた不動産貸付業などに使われていた宅地等は、一定の要件を満たせば貸付事業用宅地等として200㎡まで50％の減額を受けられる可能性があります。
国税庁の案内では、不動産貸付業のほか、駐車場業なども貸付事業に含まれています。ただし、対象となる宅地等自体の要件や、事業の継続・保有要件なども満たす必要があります。
特に駐車場は利用状況によって判断が変わる可能性があるため、土地の状態や契約状況を確認したうえで検討することが大切です。
必要な資料が揃っていない段階での相談方法
相続した不動産の資料がすべて揃っていなくても、分かる範囲から相談を始めることはできます。
ご家族の関係、亡くなった方の住所、所有していた土地のおおよその場所、自宅・賃貸・事業用などの利用状況が分かれば、次に何を確認すべきか整理しやすくなります。
税理士法人木村会計事務所では初回無料相談を行っており、事前の資料準備を必須とはしていません。
「特例が使えるか分からない」「そもそも相続税がかかるのか分からない」という段階でも、状況整理から進めることができます。
相続税の小規模宅地等の特例を判断するための確認ポイント
- 小規模宅地等の特例は、一定の土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です
- 自宅などの特定居住用宅地等は、原則330㎡まで80％減額の対象になります
- 特定事業用宅地等は400㎡まで80％、貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額される場合があります
- 80％減額されるのは相続税額そのものではなく、相続税計算上の土地の評価額です
- 適用可否は「土地の用途」と「誰が相続するか」の両方から判断する必要があります
- 配偶者が取得する場合と、同居親族や別居親族が取得する場合では要件が異なります
- 同居親族では、申告期限までの居住継続と土地の保有が重要になります
- 別居親族の家なき子の要件は、本人だけでなく配偶者や親族などの住宅所有状況も関係します
- 老人ホーム入居後の自宅でも、一定の条件を満たせば特例の対象になる可能性があります
- 二世帯住宅では、区分所有登記の有無や実際の居住状況まで確認することが大切です
- 相続後に売却を予定している場合は、売却前に申告期限までの保有要件を確認する必要があります
- 自宅と事業用地、賃貸物件など複数の土地がある場合は、適用する土地の選び方によって税額が変わることがあります
- 遺産分割が申告期限までに終わらない場合も、申告を放置せず対応方法を確認することが重要です
- 小規模宅地等の特例を利用するには、相続税申告書への記載と一定の添付書類が必要です
- 税理士法人木村会計事務所では、資料がすべて揃っていない段階でも相続・贈与に関する状況整理からご相談いただけます